מדריך עשה זאת בעצמך: איך לבצע איחוד הלוואות בתנאי משכנתא ולחסוך אלפי שקלים בחודש

משפחות רבות בישראל מוצאות את עצמן במרוץ בלתי פוסק אחרי הזנב של עצמן. הלוואה לרכישת הרכב המשפחתי, פריסת תשלומים ארוכה בכרטיסי האשראי, הלוואה קטנה מהבנק לסגירת המינוס ועוד חוב קטן למימון החופשה האחרונה – ופתאום, ההחזר החודשי הכולל מזנק לממדים מפלצתיים שמחנקים את התזרים השוטף. בחברת משכנתא בטוב אנו פוגשים מדי יום זוגות ויחידים שמרוויחים משכורות יפות מאוד, אך חשים קושי כלכלי עצום רק בשל פיזור לא נכון של חובות וניהול פיננסי שחוקק את התקציב המשפחתי.

החדשות הטובות הן שאם יש בבעלותכם נכס (דירה או בית מגורים), עומד לרשותכם כלי חזק במיוחד שיכול להוריד את ההחזר החודשי שלכם באלפי שקלים: איחוד חובות לתוך המשכנתא הקימית או פתיחת משכנתא חדשה כנגד הנכס. כדי לעזור לכם לעשות סדר בבלאגן, הכנו עבורכם מדריך מעשי ומפורט, שלב אחר שלב, שיסביר לכם בדיוק איך לבצע את המהלך הפיננסי הזה בעצמכם.

שלב 1: מיפוי מלא של כל החובות וההתחייבויות שלכם

אי אפשר לפתור בעיה לפני שמבינים את היקפה המלא. הצעד הראשון הוא להכין טבלת אקסל פשוטה או לקחת דף ועט, ולרשום בהם את כל ההתחייבויות הפיננסיות שלכם מחוץ למשכנתא הקיexisting. עבור כל הלוואה, עליכם לציין:

• שם הגוף המלווה (בנק, חברת כרטיסי אשראי, חברת ביטוח וכו')
• סך היתרה לסילוק (כמה כסף נותר לכם להחזיר נכון להיום)
• גובה ההחזר החודשי הנוכחי
• שיעור הריבית השנתית (זהו נתון קריטי להשוואה!)
• תאריך סיום ההלוואה

בסיום השלב הזה, סכמו את סך היתרות לסילוק ואת סך ההחזרים החודשיים. המספרים הללו יהיו נקודת המוצא שלכם להמשך התהליך.

שלב 2: בדיקת שווי הנכס וההון הפנוי שלכם (LTV)

כדי שהבנק יסכים להעניק לכם הלוואה נוספת או להגדיל את המשכנתא הקיימת, הוא צריך לוודא שיש מספיק "בשר" בנכס. על פי הנחיות בנק ישראל, ניתן להגיע לשיעור מימון של עד 50% משווי הנכס עבור הלוואה לכל מטרה (שזהו ההגדרה הבנקאית לאיחוד חובות), ובמקרים מסוימים אף יותר, בהתאם לטיב הלקוח והמטרות הפיננסיות.

חשבו את שווי הבית שלכם (הערכה זהירה המבוססת על עסקאות דומות באזורכם) והפחיתו ממנו את יתרת המשכנתא הנוכחית שלכם. ההפרש הוא ההון הפנוי שיכול לשמש אתכם לצורך סגירת החובות האחרים.

שלב 3: חישוב כדאיות כלכלית ובניית תוכנית עבודה

זהו השלב הלבבי של התהליך שבו אתם בוחנים האם המהלך אכן משתלם לכם לטווח הארוך. כאשר אנו בוחנים את האפשרות לבצע איחוד הלוואות בתנאי משכנתא, המטרה המרכזית שלנו היא להחליף חובות קצרים, יקרים ולוחצים (כמו הלוואות בריבית של 8% עד 13% שנפרסות על פני שנתיים עד חמש שנים) בחוב אחד ארוך טווח בריבית נמוכה משמעותית המאפיינת את עולם המשכנתאות (למשל, סביב 4.5% עד 6%, תלוי במסלול ובמצב השוק).

החישוב הפשוט מראה כי פריסת החוב לטווח ארוך יותר תוריד דרמטית את ההחזר החודשי שלכם ותשחרר אוויר לנשימה בתקציב המשפחתי, גם אם בסופו של דבר תשלמו ריבית מצטברת לאורך השנים. מדובר ברשת ביטחון שמונעת קריסה פיננסית מיידית.

הניסיון האישי שלי: כך הצלנו משפחה מקריסה בטוחה

במהלך עבודתי המשותפת עם המומחים הפיננסיים של משכנתא בטוב, ליוויתי משפחה מקסימה מהמרכז עם שלושה ילדים. הם הגיעו אלינו כשהם משלמים מדי חודש החזרי חובות של כ-7,200 שקלים על פני חמש הלוואות שונות, בנוסף להחזר משכנתא חודשי של 4,500 שקלים. התזרים שלהם היה שלילי בכל חודש, והם חיו בחרדה מתמדת משיחת טלפון מהבנק.

לאחר ניתוח מעמיק של הנתונים, איחדנו את כל חמש ההלוואות (בסך כולל של 220 אלף שקלים) לתוך המשכנתא הקיימת שלהם על ידי הגדלת המימון כנגד הבית. ההחזר החודשי החדש עבור סכום זה עמד על כ-1,350 שקלים בלבד בחודש (במקום 7,200 שקלים!). החיסכון החודשי המיידי של כ-5,850 שקלים אפשר להם לחזור לנשום, לסגור את המינוס ולהתחיל לחסוך לעתיד בביטחון מלא.

שלב 4: הגשת הבקשה לבנקים וניהול משא ומתן עיקש

אחרי שגיבשתם את הנתונים, הגיע הזמן לפנות אל הבנקים. עליכם להכין תיק מסודר הכולל את כל המסמכים הנדרשים: תלושי שכר של שלושת החודשים האחרונים, דפי חשבון בנק נקיים ללא החזרות צ'קים או אשראי חורג, דוחות יתרות של כל ההלוואות שאתם מעוניינים לסגור, ונסח טאבו או אישור זכויות של הנכס שלכם.

הציגו לבנק תמונה ברורה ואחראית: הסבירו שאתם מבצעים מהלך התייעלות פיננסי מבוקר שמטרתו לשפר את דירוג האשראי שלכם ולהבטיח שתוכלו לעמוד בכל ההתחייבויות שלכם בקלות. מומלץ תמיד לפנות למספר בנקים במקביל כדי ליצור תחרות בריאה על התנאים והריביות שתקבלו.

פתרון חלופי לקהל המבוגר: משכנתא הפוכה

חשוב לדעת כי לעיתים, עבור קהל מבוגר יותר (בני 60 ומעלה) שרוצים לסייע לילדיהם לסגור חובות או מעוניינים לאחד חובות אישיים משלהם, הבנקים המסחריים הרגילים עלולים להערים קשיים בשל גילם ומצב הכנסתם הנוכחי. במצבים אלו, כדאי לבדוק פתרון ייחודי וגמיש יותר המיועד בדיוק לקבוצת גיל זו.

רבים שואלים אותנו בקבוצות הדיון ובייעוצים האישיים איך מחשבים משכנתא הפוכה וכיצד ניתן להשתמש בה על מנת לפנות הון משמעותי מבלי להכביד על התזרים החודשי השוטף, שכן מוצר זה אינו מחייב החזרים חודשיים שוטפים ומאפשר גמישות פיננסית יוצאת דופן בגיל השלישי.

סיכום והמלצה לפעולה

איחוד הלוואות לתוך המשכנתא הוא צעד משנה חיים שיכול להחזיר לכם את השקט הנפשי ואת השליטה על התקציב המשפחתי שלכם. יחד עם זאת, מדובר בעסקה פיננסית מורכבת מול מערכות בנקאיות קשוחות, הדורשת הבנה מעמיקה בתמהילים, ריביות והערכות סיכונים ארוכות טווח.

אם אתם חשים שאתם זקוקים לליווי מקצועי, חם ומנוסה שיעמוד לצידכם, ינהל עבורכם את המשא ומתן המתיש מול הבנקים ויבטיח לכם את התנאים הטובים ביותר, אנחנו כאן בשבילכם כדי להוביל אתכם לחוף מבטחים כלכלי.

נכתב על ידי דניאל פרידמן